Umlagefähigkeit der Abrechnungskosten

Zur Umlagefähigkeit der Kosten für die Geräte und die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten bei Mietwohnungen

Nach dem gesetzlichen Leitbild sind mit der Zahlung der vereinbarten Miete alle laufenden Zahlungsverpflichtungen abgegolten. Gemäß § 535 BGB ist die Miete die vereinbarte Gegenleistung der Mieter für die Überlassung und Erhaltung der Mietsache (zum vertragsgemäßen Gebrauch) durch die Vermieter. Die Vermieter haben die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen; dazu gehören auch die Betriebskosten.

A. Preisfreier Wohnraum

§ 556 BGB ermöglicht es, dass die Mieter bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung auch die Betriebskosten tragen. Umlegbar sind nur die Betriebskosten im Sinne der seit 01.01.2004 geltenden Betriebskostenverordnung (BetrkV).

B. Preisgebundener Wohnraum

Gemäß dem Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) richtet sich die Miete ebenfalls nach §§ 556 ff BGB, allerdings begrenzt durch die in der Förderzusage bestimmte, höchstzulässige Miete. Dabei zählen die Betriebskosten nicht mit. Für die Umlage der Betriebskosten gelten nach § 28 Abs. 4 WoFG wiederum die §§ 556, 556a, 560 BGB.

Sollen Betriebskosten im Geltungsbereich der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) umgelegt werden, müssen diese nach Art und Höhe den Mietern bei Überlassung des Wohnung bekannt gegeben werden; umlagefähig sind nur die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), § 20 NMV 1970. Seit dem 01.01.2004 gilt hierzu nicht mehr die Anlage 3, sondern die neue BetrkV. Spezialregelungen zur Umlage der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser enthält § 22 NMV 1970.

Sonderregelungen zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bei zentralen Versorgungsanlagen enthält die Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkV).

Ablesung und Anfertigung der verbrauchsabhängigen Abrechnung

Ausnahmsweise sind hier nach § 2 Nr. 2, 4-6 BetrkV, §§ 7, 8 HeizkV, § 21 NMV 1970 ("… sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung") Verwaltungskosten umlagefähig. Dies bezieht sich nur auf die Verwendung von Zählern und Heizkostenverteilern; der Aufwand für die Verteilung der Kosten nach einem festen Maßstab (z. B. nach dem Verhältnis der Wohnfläche) ist nicht umlagefähig.

Eichung und Eichaustausch

Anders als Heizkostenverteiler unterliegen Wärmemengen- und Warmwasserzähler der Eichpflicht. Die Kosten der notwendigen Eichung gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 2 Nr. 2, 4 - 6 BetrkV (ausdrücklich aufgeführt) bzw. §§ 7, 8 HeizkV, § 22 NMV 1970 (als Kosten der "Verwendung" von Zählern). Sind die Kosten für einen Gerätetausch nicht höher als die Kosten für eine Nacheichung, können statt der Eichkosten die Eichaustauschkosten angesetzt werden.

Gerätemiete

Die Kosten der Anmietung von Heizkostenverteilern, Wärme- und Warmwasserzählern sind umlagefähig (§ 2 Nr. 4 - 6 BetrkV, §§ 7, 8 HeizkV, § 21 NMV 1970). Für die Umlage der Gerätemieten nach §§ 7, 8 HeizkV ist erforderlich, dass das durch § 4 Abs. 2 HeizkV vorgeschriebene Verfahren eingehalten wurde: Die Gebäudeeigentümer müssen die einzelnen Mieter über die Absicht, die Geräte zu mieten, informieren; dazu sind auch die entstehenden Kosten anzugeben. In der Rechtsprechung wurde ein Hausaushang als nicht ausreichend angesehen. Die Umlage ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats widerspricht.

Die Kosten der Anmietung von Kaltwasserzählern sind ebenfalls umlagefähig, § 2 Nr. 2 BetrkV bzw. § 21 NMV 1970. Besondere Voraussetzungen bestehen hier nicht; eine dem § 4 Abs. 2 HeizkV entsprechende Regelung gibt es für Kaltwasserzähler nicht.

Gerätekauf

Aufwendungen für die Anschaffung von Heizkostenverteilern und / oder Zählern sind keine Betriebskosten und daher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht umlagefähig (Ausnahme: Siehe oben Eichaustauschkosten). Beim nachträglichen Einbau der Geräte kommt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zur Einsparung von Energie in Betracht, §§ 559 ff BGB bzw. § 28 WoFG oder § 6 NMV 1970 i. V. m. § 11 Abs. 6 II. BV.

Gerätewartung

Schließen die Vermieter anlässlich des Kaufes oder des Austausches der Messgeräte einen Eichwartungsvertrag ab, dann sind die jährlich anfallenden Wartungsgebühren im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umlegbar. Bei Abschluss eines Eichwartungsvertrages erfolgt ein kostenloser Austausch der eichpflichtigen Geräte zum Ablauf der Eichperiode. Sehen Wartungsverträge neben der "Eichwartung" auch den kostenfreien Austausch defekter Geräte vor, entsteht das Problem der "Vollwartungsverträge": Hier muss vor der Umlage der Wartungskosten der Kostenanteil für die Instandsetzung ermittelt und abgezogen werden. Wird ein Wasserzähler vor Ablauf der Eichfrist wegen Funktionsunfähigkeit ersetzt, können die Austauschkosten nicht umgelegt werden; es handelt sich dann um Instandsetzungskosten und nicht um Betriebskosten.